Immobilienbewertung  Dipl.- Ing. Jochen Hempel                                

                                                                                                                                                             

Einige nützliche Tipps für Ihren Immobilienkauf:

Lassen Sie sich den Energieausweis des Hauses zeigen. Die Vorlage des  Energieausweises zum Besichtigungstermin ist seit dem 1. Mai 2014 Pflicht. (Energieeinsparverordnung: EnEV 2014)

Der Ausweis soll u.a. Käufern eines Wohnhauses einen Überblick über die tendenziell anfallenden Energiekosten geben und auch aufzeigen mit welchen Modernisierungsmaßnahmen der Energieverbrauch des Gebäudes reduziert werden kann. 

 

Energiebedarf

  Überprüfen sie ob die oberste Geschossdecke  bereits ausreichend gedämmt wurde, oder eine Dämmung des Dachbodens insgesamt bereits vorhanden ist. Einzuhalten sind die Wärmedurchgangskoefizienten entsprechen Energieeinsparverordnung 2014  EnEV Es besteht eine sogenannte Nachrüstpflicht bis ab 01.01.2016. Ausnahme: Selbst genutzte Ein- bis Zweifamilienhäuser.


 
Vorsicht bei Ihrem Hauskauf: Neue Eigentümer von Ein- bis Zweifamilienhäuser sind verpflichtet, die Geschossdecke bis spätestens zwei Jahre nach dem Kauf zu dämmen.

  Im Baulastenverzeichnis des Hausgrundstücks erfahren Sie z.B. ob Grenzbaurechte, Überwegungsrechte oder Baurechte des Nachbarn eingetragen sind. Es handelt sich dabei um durchaus wertbeeinflussende öffentlich-rechtliche Belastungen für das Grundstück. Mögliche Eintragungen, die sie dort finden, sind unabhängig und nicht identisch mit eventuellen Eintragungen von privatrechtlichen Belastungen, wie sie im Grundbuch aufgeführt sein können. Einsicht in das Baulastenverzeichnis (außer in Bayern und Brandenburg) bekommen Sie bei den Verwaltungen von Städten und Gemeinden.

Die Grunderwerbssteuer wird beim Immobilienkauf nur auf die Gebäude- und Grundstücksanteile berechnet. Es macht somit durchaus Sinn in dem Kaufvertrag eindeutig die jenigen Gegenstände mit Kaufpreis auszuweisen: 

  • Die beschädigungsfrei wieder ausgebaut und an anderer Stelle wieder eingebaut werden können, z. B. Kamin, Markisen, Einbauküchen
  • Bei Eigentumswohnungen die Instandhaltungsrücklage.
  • Der Inhalt des Öltanks.
  • Mitgekaufte Möbel.
  • Das Gartenhaus oder der Geräteschuppen, wenn diese ohne festes Fundament mit dem   Grund und Boden verbunden sind.
  • Auch bei der Photovoltaikanlage kann es sich um ein Scheinbestandteil der Immobilie  handeln, für die unter Umständen keine Grunderwerbssteuer zu entrichten ist.

Es   kann allerdings bei den Finanzämtern unterschiedliche Auffassungen zu diesem Thema geben. Näheres erfahren sie bei einem Steuerberatungsbüro.

 

Photovoltaikanlage
Könnte hier Grunderwerbssteuer eingespart werden?

  Vergessen Sie nicht die Grunderwerbsnebenkosten: Hierbei handelt es sich um die Kosten die neben dem Kaufpreis beim käuflichen  Erwerb von Grundstücken entstehen. Normalerweise werden sie vom Käufer  gezahlt. Zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen:

  • Notarkosten auf Grundlage der Kostenordnung ca. 1-2 % des Kaufpreises
  • Gerichtskosten für die Änderung im Grundbuch, ca. 0,5% des Kaufpreises, jedoch meist in den Notarkosten enthalten.
  •  Grunderwerbssteuer in Niedersachsen  5% des Kaufpreises 
  •  ggf. Maklergebühren von 3 - 6,9% des Kaufpreises, je nach Region unterschiedlich.
  •  ggf.  Kosten im Zusammenhang mit einer erforderlich werdenden    Grundstücksvermessung, wenn sie vertraglich vom Käufer übernommen werden.
  •  ggf. bei Eigentumswohnungen die Genehmigung des Verwalters, ca. 0,2% des Kaufpreises.
  Ebenfalls nicht zu vergessen sind natürlich die Finanzierungskosten des Kaufpreises!  Die Modernisierungs und Renovierungskosten in Abhängigkeit vom konkreten Kaufobjekt.  Letzlich können auch noch die Umzugskosten auf sie zukommen.
 



  Überprüfung der Fensterqualität  An neueren Fenstern kann das Datum der Produktion der Glasscheiben im Scheibenzwischenraum angegeben sein. Manchmal wird auch der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) angegeben. Hier in Celle war 1,3 für den Kennwert vom Fensterglas (Ug-Wert) angegeben.

U-Wert


Die  Farbe der Flammenspiegelung gibt Auskunft über die Güte von Isolierverglasungen der Fenster. Wurde bereits eine Wärmeschutzbeschichtung verwendet: bei dieser Kauf-Beratung für eine Eigentumswohnung in Hameln jedenfall nicht !

Leistungsüberblick: Büro für Immobilienbewertung

 

 

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Einzugsgebiet  für Leistungen des Büros: Landeshauptstadt Hannover, Region Hannover, Städte und Gemeinden der Landkreisen: Celle, Nienburg, Schaumburg,  Hameln-Pyrmont, HildesheimWedemark, und Peine